di Claudio De Pasquale - APPC  Con la decisione n. 26673 del 3 ottobre 2025, la Corte di cassazione ha confermato che un terreno adiacente o funzionalmente collegato a un edificio può mantenere la sua qualificazione edificabile e, di conseguenza, essere soggetto all’Imposta municipale propria (Imu), salvo che il proprietario dimostri in modo inequivocabile che l’area è destinata in modo stabile e non reversibile a servire il fabbricato come pertinenza, escludendo ogni possibilità futura di edificazione autonoma. Tale prova, che grava interamente sul contribuente, deve andare oltre la semplice vicinanza fisica e attestare una funzione concreta e duratura. La giurisprudenza ha più volte ribadito che l’esclusione dall’imposta per le aree potenzialmente edificabili richiede una dimostrazione rigorosa. Le sentenze n. 25561 del 2022 e n. 6281 del 2023 hanno chiarito che il contribuente deve provare l’effettiva funzione di servizio dell’area rispetto all’immobile principale, evitando inte...

Di Claudio De Pasquale - APPC Con la legge di bilancio 2026 viene introdotta una misura straordinaria per facilitare la regolarizzazione dei tributi locali, anticipando alcuni principi della futura riforma fiscale. Gli enti territoriali avranno la facoltà di adottare regolamenti per agevolare la riscossione di crediti difficilmente esigibili, prevedendo la riduzione o l’annullamento di interessi e sanzioni. La misura riguarda le ingiunzioni di pagamento emesse dai comuni che gestiscono direttamente la riscossione o si avvalgono di concessionari privati. Si affianca alle procedure già previste per i carichi affidati all’Agenzia delle Entrate-Riscossione tra il 2000 e il 2023. I contribuenti potranno estinguere il debito versando solo l’importo originario del tributo, con eventuale riduzione degli interessi, entro un termine stabilito dall’ente locale, che non potrà essere inferiore a sessanta giorni dalla pubblicazione del regolamento. L’agevolazione potrà essere applicata anche a situa...

di Claudio De Pasquale - APPC La proposta di legge di bilancio per il 2026 introduce una modifica rilevante al regime fiscale delle locazioni brevi, intervenendo sull’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017. A partire dal 1° gennaio 2026, l’aliquota della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti da contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni sarà fissata al 26% per tutti gli immobili, eliminando la precedente possibilità di applicare l’aliquota ridotta del 21% su un solo immobile a scelta del locatore. Questa misura, contenuta nell’articolo 7 del disegno di legge, comporta un incremento della tassazione per i proprietari e mira a uniformare il trattamento fiscale delle rendite immobiliari, in linea con gli obiettivi di semplificazione e armonizzazione del sistema tributario. Il provvedimento incide in particolare sui locatori non professionali, ovvero persone fisiche che mettono a reddito uno o più immobili per brevi periodi, spesso in modo occasionale. Secondo le...

Di Claudio De Pasquale - APPC Il disegno di legge relativo al bilancio 2026 sancisce la conclusione definitiva del superbonus al termine del 2025, fatta eccezione per le aree colpite dal terremoto nel Centro Italia. In tali zone, resta attiva l’aliquota del 110% per gli interventi di ricostruzione, purché le richieste siano state presentate entro il 30 marzo 2024. Si chiude così una fase avviata nel 2020, sostituita da un sistema di detrazioni ordinarie basato su due aliquote principali: 36% e 50%, variabili in funzione della destinazione dell’immobile e della natura dell’intervento. L’aliquota più elevata, pari al 50%, è riservata alle abitazioni principali con residenza stabile, mentre per gli altri casi si applica la detrazione standard del 36%. Le agevolazioni confermate riguardano tre ambiti: l’ecobonus per il miglioramento dell’efficienza energetica, il bonus ristrutturazioni e il sismabonus. Ciascuna misura conserva specifici requisiti e modalità operative: è richiesta la comuni...

di Claudio Settimo De Pasquale,  APPC-Catania L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 56/E del 2025, ha chiarito in modo netto come deve essere calcolata la sanzione quando la registrazione di un contratto di locazione o sublocazione viene effettuata in ritardo: se il contribuente opta per il versamento dell’imposta di registro in via annuale, la base su cui commisurare la sanzione è l’imposta relativa alla prima annualità del canone e non l’intero importo dovuto per tutta la durata contrattuale. Questa soluzione cambia in modo concreto il calcolo delle sanzioni rispetto alla prassi che considerava l’intero canone pluriennale come riferimento per la sanzione. Il valore pratico della decisione è immediato: nei contratti pluriennali caratterizzati da canoni significativi, passare da una base calcolata sull’intero periodo a una base limitata alla prima annualità comporta spesso una riduzione sensibile dell’importo sanzionatorio. Il principio segue la logica del versamento effettiv...

Di Claudio De Pasquale - APPC Catania Ad alcuni potrà sembrare strano a dirsi, ma a volte conviene rinunciare alla proprietà di un bene.  La sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 23093 del 2025 conferma che la rinuncia alla proprietà immobiliare è un negozio unilaterale e produce, in via originaria e immediata, l’acquisto del bene da parte dello Stato. La decisione chiarisce profili formali e sostanziali della pratica notarile e apre opportunità concrete per chi intende liberarsi di immobili onerosi; resta però centrale la questione catastale: il Catasto non aggiorna automaticamente l’intestazione e, nella pratica corrente, l’Agenzia competente può limitarsi a un’annotazione informativa in assenza dell’accettazione formale del Demanio. I notai, di fronte a richieste di rinuncia, hanno accolto con attenzione la pronuncia delle Sezioni Unite perché rimuove ostacoli documentali che fino a ieri erano considerati necessari per la validità dell’atto. La prassi notaril...

  di Claudio De Pasquale - APPC Catania La recente modifica introdotta dal Ddl Semplificazioni segna una svolta nella disciplina successoria e nella circolazione degli immobili provenienti da donazione: la riduzione della donazione non comporta più la restituzione del bene nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso, mentre la tutela del legittimario viene ricondotta al patrimonio del donatario con conseguente obbligo di compensazione pecuniaria. Il principio riaffermato dal legislatore mira a garantire piena circolazione dei cespiti donati, accrescere la bancabilità degli immobili e ridurre l’incertezza che aveva generato coperture assicurative e cautele contrattuali onerose. Quadro normativo La riforma interviene sui fondamenti del diritto successorio codificato negli articoli del Codice civile dedicati alle donazioni e alle azioni a tutela della legittima, in particolare sugli articoli che disciplinano l’azione di riduzione e gli effetti verso gli aventi causa del donata...

 di Claudio De Pasquale, APPC - Catania L’affitto con riscatto è una strada concreta per entrare subito in una casa e comprarla nel tempo senza ricorrere immediatamente a un mutuo; si tratta di un contratto ibrido che combina godimento dell’immobile e opzione di acquisto futura, con parte del canone imputata come anticipo sul prezzo finale. Come funziona in pratica Il conduttore paga un canone mensile più alto della media, suddiviso in quota godimento e quota acconto prezzo ; la quota acconto viene scalata dal prezzo di vendita se l’opzione è esercitata. Il prezzo di vendita e la durata dell’opzione vengono fissati all’inizio; la legge italiana disciplina lo strumento nell’ambito del rent to buy e richiede formule contrattuali specifiche e trascrizione nei registri immobiliari per le tutele del conduttore . Alla scadenza il conduttore può scegliere di acquistare pagando il saldo (con risorse proprie o ricorrendo a un mutuo) oppure rinunciare perdendo, salvo patti diversi, le somme...

di Claudio De Pasquale - APPC Catania Con l’aggiornamento normativo pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 26 settembre 2025, il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica ha ridefinito il quadro degli incentivi per interventi di miglioramento energetico su scala contenuta. Il nuovo schema, denominato Conto Termico 3.0, sarà operativo dal 25 dicembre e metterà a disposizione 900 milioni di euro all’anno, di cui quasi la metà riservata agli enti pubblici. Si tratta di una misura che punta a favorire la diffusione di impianti più efficienti e l’utilizzo di fonti rinnovabili per la produzione di calore, con un impianto più snello e inclusivo rispetto ai tradizionali bonus edilizi. Per accedere ai contributi sarà necessario attendere la pubblicazione delle regole attuative, previste entro due mesi dall’entrata in vigore. Queste definiranno nel dettaglio le modalità di richiesta e i criteri tecnici, aggiornando le procedure già note agli operatori del settore. Rispetto alle detrazion...

Autore: Claudio De Pasquale - APPC Catania Molti operatori del settore sostengono che l’unica strada per la valutazione immobiliare sia affidarsi a tre o quattro comparabili certificati, come se questo garantisse automaticamente rigore e trasparenza. In realtà, ogni immobile incorpora elementi unici – finiture pregiate, vincoli urbanistici, storie di ristrutturazione – che non emergono mai per intero dai database ufficiali, rendendo ogni aggiustamento di prezzo più basato sull’intuizione del valutatore che su una solida evidenza.  Il sistema di certificazioni UNI 11558:2014,  ad alcuni, ha stuzzicato l'idea di  creare  un gruppo ristretto di “valutatori accreditati”  e  di  escludere dal mercato oltre il 90 % dei geometri, architetti e ingegneri con esperienza sul campo. Questo oligopolio metodologico si tradurrebbe in tariffe più alte e tempi di risposta più lunghi, senza garantire valutazioni migliori. La concorrenza tra professionisti è fondamentale...

Di Settimo Claudio De Pasquale - APPC Catania Una recente sentenza del TAR Toscana (Sezione III, n. 1034 del 12 giugno 2025) ha annullato un provvedimento comunale che imponeva il blocco dei lavori e il ripristino di un cappotto termico, realizzato su edificio esistente, che sporgeva di pochi centimetri su suolo pubblico privo di funzione urbanistica o viabilistica. L’intervento era stato regolarmente comunicato tramite SCIA, ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. 380/2001, che disciplina gli interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione conservativa. I giudici hanno ritenuto irrilevante la distinzione tra le due categorie ai fini del titolo abilitativo, confermando che la SCIA è sufficiente quando non vi è modifica sostanziale della sagoma o della destinazione d’uso. Il TAR ha richiamato l’art. 840 del codice civile, che regola il rapporto tra proprietà privata e suolo pubblico, e ha fatto riferimento alla giurisprudenza della Cassazione (sentenza n. 4664/2018), secondo cui no...

Settimo Claudio De Pasquale - APPC-Catania Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 25227 del 15 settembre 2025, ha affrontato un tema ricorrente nella vita condominiale: l’uso carrabile e il parcheggio su un’area comune antistante l’edificio. La Corte ha ritenuto valida la delibera assembleare che ne vieta l’utilizzo a fini di sosta, chiarendo che tale divieto non lede i diritti dei singoli comproprietari, purché non impedisca un uso conforme alla destinazione del bene. Il parcheggio, salvo che sia stato costituito un diritto reale come una servitù, non è un diritto autonomo ma una semplice modalità d’uso del bene comune. Questo significa che può essere regolamentato — e anche vietato — dall’assemblea condominiale, secondo le maggioranze previste dagli articoli 1102 e 1136 del Codice Civile. La decisione deve essere coerente con la funzione originaria dell’area e con l’interesse della collettività condominiale. Nel caso esaminato dalla Cassazione, l’area in questione era ...