Imu, esonero per pertinenze solo con vincolo durevole e accorpamento catastale

di Claudio De Pasquale - APPC 

Con la decisione n. 26673 del 3 ottobre 2025, la Corte di cassazione ha confermato che un terreno adiacente o funzionalmente collegato a un edificio può mantenere la sua qualificazione edificabile e, di conseguenza, essere soggetto all’Imposta municipale propria (Imu), salvo che il proprietario dimostri in modo inequivocabile che l’area è destinata in modo stabile e non reversibile a servire il fabbricato come pertinenza, escludendo ogni possibilità futura di edificazione autonoma. Tale prova, che grava interamente sul contribuente, deve andare oltre la semplice vicinanza fisica e attestare una funzione concreta e duratura.

La giurisprudenza ha più volte ribadito che l’esclusione dall’imposta per le aree potenzialmente edificabili richiede una dimostrazione rigorosa. Le sentenze n. 25561 del 2022 e n. 6281 del 2023 hanno chiarito che il contribuente deve provare l’effettiva funzione di servizio dell’area rispetto all’immobile principale, evitando interpretazioni elusive. È inoltre necessario che tale vincolo sia dichiarato formalmente al comune; in mancanza di tale comunicazione, non è possibile contestare l’imposizione fiscale. Solo in casi eccezionali, l’amministrazione può riconoscere la pertinenzialità non dichiarata, purché ne abbia avuto conoscenza documentale prima dell’anno oggetto di accertamento.

A partire dal 2020, la legge di bilancio 160/2019 ha modificato la definizione di fabbricato ai fini Imu e ha precisato i criteri per considerare un’area come pertinenza. Per ottenere l’esclusione dall’imposta, è necessario che il terreno sia urbanisticamente qualificato come non edificabile e che sia catastalmente unito al fabbricato tramite graffatura. Questa normativa non ha valore retroattivo: per gli anni precedenti, resta valida l’interpretazione giurisprudenziale basata sulla destinazione di fatto, anche in assenza di un accatastamento unitario, purché vi sia un vincolo funzionale e stabile.

Dal punto di vista operativo, un’area è considerata edificabile se è inclusa negli strumenti urbanistici o se, in base a elementi oggettivi, presenta caratteristiche che ne rendono plausibile la futura edificazione, come la vicinanza a zone urbanizzate o la presenza di infrastrutture e servizi. Anche in assenza di una specifica previsione urbanistica, il comune può riconoscere l’edificabilità su richiesta del contribuente, ma la tassazione può comunque basarsi su dati concreti. Pertanto, chi intende ottenere l’esonero deve predisporre una documentazione urbanistica e catastale adeguata, adempiere agli obblighi dichiarativi e, se necessario, procedere all’accorpamento catastale con il fabbricato, per consolidare il riconoscimento della pertinenza.

In sintesi, dopo il 2020, l’esclusione Imu per le pertinenze richiede una valutazione congiunta degli aspetti urbanistici, catastali e dichiarativi. In assenza dei requisiti previsti dalla legge, l’area resta soggetta a tassazione. Per gli anni precedenti, resta fondamentale la prova della destinazione stabile e del collegamento funzionale. Una gestione attenta delle pratiche edilizie, catastali e delle comunicazioni con l’amministrazione comunale è essenziale per evitare controversie e ottenere legittimamente l’esonero dal tributo.