Ante ’67 e onere della prova: perché l’interpretazione dominante non convince (e cosa dice davvero la legge)

 

Articolo APPC – Provincia di Catania - Associazione Piccoli Proprietari di Case

di Settimo De Pasquale

1. Premessa: un dibattito riaperto dalla sentenza TAR Salerno 508/2026

La recente sentenza del TAR Salerno n. 508/2026 ha ribadito un orientamento che solleva forti dubbi:

• l’onere di provare che un immobile è stato realizzato prima del 1° settembre 1967 grava integralmente sul privato;

• solo la produzione di elementi oggettivi (aerofotogrammetrie, mappe, foto, atti) può trasferire l’onere della prova al Comune;

• la dichiarazione “ante ’67” resa in atto pubblico non ha valore probatorio ai fini edilizi.

Una posizione che, come APPC- Catania, riteniamo giuridicamente riduttiva e non coerente con il quadro normativo vigente, in particolare con l’art. 40 della legge 47/1985, tuttora in vigore.

Dobbiamo sempre tenere presente che le sentenze, pur autorevoli, si riferiscono al caso specifico, possono dipendere anche da una difesa insufficiente, da questioni procedurali; tra l'altro è oramai consolidata la pessima abitudine, di agganciare i pareri a precedenti pronunce.

2. Cosa dice davvero l’art. 40 L. 47/1985

L’articolo 40 stabilisce che gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali su immobili sono validi se:

• viene dichiarato il titolo edilizio, oppure

• viene dichiarato che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.

Questa norma non è un dettaglio formale: è stata introdotta per consentire la circolazione degli immobili privi di licenza edilizia perché costruiti in epoca in cui la licenza non era richiesta.

La ratio è chiara:

• se il legislatore consente il trasferimento dell’immobile sulla base di una semplice dichiarazione sostitutiva,

• è perché considera quella dichiarazione idonea a qualificare l’immobile come legittimo sotto il profilo edilizio,

• altrimenti l’atto sarebbe nullo e il bene non commerciabile.

Non avrebbe senso consentire la vendita di un immobile che, secondo l’interpretazione oggi dominante, sarebbe invece “abusivo” e demolibile. E' illogico pretendere che l'acquirente del bene, debba essere poi costretto, di volta in volta, a dimostrare la regolarità edilizia dipendente da fatti a lui totalmente sconosciuti.

3. La dichiarazione “ante ’67” come presunzione legale di legittimità

La dichiarazione resa nell’atto pubblico non è un’opinione del proprietario: è un atto notorio, reso davanti a un pubblico ufficiale, con responsabilità penale in caso di falso.

Per APPC, questa dichiarazione produce una presunzione legale semplice di legittimità edilizia, sufficiente a:

• rendere valido l’atto;

• qualificare l’immobile come costruito in epoca in cui la licenza non era necessaria;

• spostare l’onere della prova sul Comune, che deve dimostrare il contrario.

Se così non fosse, l’art. 40 sarebbe privo di funzione.

Il legislatore del 1985 non ha introdotto una formalità vuota, ma una procedura sostitutiva del titolo edilizio per gli immobili ante ’67.

4. Perché l’interpretazione giurisprudenziale è criticabile

Secondo alcune pronunce giurisprudenziali la dichiarazione notarile non prova nulla, questo a nostro avviso, presenta tre criticità:

a) Contraddice la ratio della legge 47/1985

La legge del 1985 nasce per regolarizzare e far emergere il patrimonio edilizio esistente. Ridurre la dichiarazione “ante ’67” a mero requisito formale significa svuotare la norma.

b) Impone al privato un onere probatorio spesso impossibile

Molti immobili rurali o periferici non hanno documentazione storica:

• non esistono aerofoto utili,

• le mappe catastali non riportano fabbricati minori,

• le foto d’epoca non sono reperibili.

Pretendere prove tecniche “certe” significa, di fatto, negare la possibilità di dimostrare la legittimità di immobili che erano perfettamente leciti all’epoca della costruzione.

c) Trasforma un istituto civilistico in un vuoto rituale

Se la dichiarazione notarile non ha alcun valore sostanziale, allora:

• perché il legislatore la richiede?

• perché la nullità dell’atto dipende da essa?

• perché è prevista come alternativa al titolo edilizio?

La giurisprudenza non risponde a queste domande.

5. La posizione APPC: serve un’interpretazione più coerente e rispettosa della legge

Come Associazione Piccoli Proprietari di Case, riteniamo che:

1. La dichiarazione “ante ’67” resa in atto pubblico debba essere considerata prova sufficiente della data di inizio lavori, salvo prova contraria del Comune. "Data di inizio lavori", anche questa altra questione: l'art 40 della a Legge 47/85, per la legittimità, non prevede che l'immobile sia stato costruito prima ma che i lavori siano stati iniziati prima del 1/9/1967.

2. L’onere della prova non può essere integralmente addossato al privato, soprattutto quando si tratta di immobili costruiti in epoca in cui non esisteva obbligo di licenza.

3. La funzione dell’art. 40 L. 47/1985 deve essere valorizzata, non svuotata.

4. La commerciabilità e la legittimità edilizia non possono essere scisse, perché il legislatore le ha collegate proprio attraverso la dichiarazione sostitutiva.

6. Conclusioni: una riforma interpretativa necessaria

La sentenza del TAR Salerno conferma un orientamento che, a nostro avviso, non rispetta lo spirito della legge e penalizza ingiustamente i piccoli proprietari.

APPC continuerà a sostenere una lettura più equilibrata e coerente:

• la dichiarazione “ante ’67” è una presunzione legale di legittimità,

• l’onere della prova deve passare al Comune,

• la tutela del patrimonio edilizio storico non può dipendere da aerofoto o mappe spesso inesistenti.

È tempo che il legislatore o la giurisprudenza superiore chiariscano definitivamente il valore sostanziale dell’art. 40 L. 47/1985, restituendo certezza e tutela ai proprietari.