Abusi edilizi e istanza Salva Casa: effetti sul procedimento e riapertura dei termini

di Claudio Settimo De Pasquale - Presidente APPC di Catania

La presentazione dell’istanza di sanatoria semplificata ex art. 36‑bis TUE produce un effetto immediato sui procedimenti repressivi già avviati, anche quando è stata emessa un’ordinanza di demolizione. La giurisprudenza più recente, tra cui la sentenza n. 9021/2026 del TAR Lazio, afferma che il Comune deve avviare una nuova istruttoria autonoma e completa, separata da quella precedente. Gli atti repressivi già adottati diventano recessivi e non più attuali ai fini del giudizio, poiché la nuova domanda determina una sopravvenuta carenza di interesse rispetto ai provvedimenti impugnati. Solo in caso di rigetto della sanatoria l’amministrazione potrà adottare un nuovo ordine di demolizione, dotato di un termine autonomo per l’ottemperanza.

Un passaggio decisivo è stato chiarito dal TAR Emilia‑Romagna, Bologna, sez. II, sentenza 20 febbraio 2025, n. 165, secondo cui “il ius superveniens costituito dalla disciplina Salva Casa (art. 1, comma 1, lett. h, d.l. 69/2024, conv. in l. 105/2024) fa premio, in omaggio al favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi”. Questo principio è fondamentale perché chiarisce che, finché la demolizione non è stata materialmente eseguita, il procedimento sanzionatorio non può considerarsi definitivamente concluso. Di conseguenza, la presentazione dell’istanza Salva Casa consente la riapertura del procedimento e impone all’amministrazione di rivalutare la sanabilità dell’opera alla luce della disciplina sopravvenuta.

Come presentare l’istanza di sanatoria Salva Casa

La domanda di sanatoria ex art. 36‑bis deve essere completa e tecnicamente coerente. Occorre presentare una SCIA in sanatoria, corredata da relazione tecnica che descriva l’intervento, la datazione delle opere e la verifica dei requisiti edilizi. Devono essere allegati gli elaborati grafici aggiornati, la ricostruzione dello stato legittimo e ogni documento utile alla valutazione. In presenza di vincoli, è necessario presentare contestualmente l’istanza di compatibilità paesaggistica e gli eventuali nulla osta degli enti competenti. Per opere che incidono sulla sicurezza strutturale, occorre documentazione conforme alle norme antisismiche vigenti al momento della realizzazione. La protocollazione della domanda obbliga il Comune ad avviare una nuova istruttoria autonoma.

Quando la sanatoria Salva Casa non è applicabile

La sanatoria semplificata non si applica agli abusi maggiori, cioè alle opere realizzate in totale assenza di permesso di costruire o in totale difformità. In tali casi resta necessaria la doppia conformità ordinaria ex art. 36 TUE. Non è applicabile quando l’intervento contrasta con vincoli assoluti o con previsioni urbanistiche che non consentono la permanenza del manufatto. L’assenza o l’impossibilità di ottenere nulla osta paesaggistici, ambientali o idrogeologici rende la domanda irricevibile. La sanatoria non può essere utilizzata per regolarizzare opere che presentano carenze strutturali non sanabili con una semplice attestazione tecnica. In tutti questi casi il Comune deve rigettare l’istanza e adottare un nuovo ordine di demolizione.