Cedolare secca al 26 per cento per gli affitti brevi dal 2026

di Claudio De Pasquale - APPC

La proposta di legge di bilancio per il 2026 introduce una modifica rilevante al regime fiscale delle locazioni brevi, intervenendo sull’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017. A partire dal 1° gennaio 2026, l’aliquota della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti da contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni sarà fissata al 26% per tutti gli immobili, eliminando la precedente possibilità di applicare l’aliquota ridotta del 21% su un solo immobile a scelta del locatore. Questa misura, contenuta nell’articolo 7 del disegno di legge, comporta un incremento della tassazione per i proprietari e mira a uniformare il trattamento fiscale delle rendite immobiliari, in linea con gli obiettivi di semplificazione e armonizzazione del sistema tributario.

Il provvedimento incide in particolare sui locatori non professionali, ovvero persone fisiche che mettono a reddito uno o più immobili per brevi periodi, spesso in modo occasionale. Secondo le stime dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (AIGAB), la norma coinvolge circa 500.000 abitazioni, il 96% delle quali è di proprietà di privati. L’aumento dell’aliquota è percepito come un aggravio significativo, con potenziali ripercussioni sul reddito disponibile delle famiglie e sulla redditività degli investimenti immobiliari destinati all’accoglienza turistica. Si teme una riduzione dell’offerta di locazioni brevi, con effetti negativi sulla disponibilità di alloggi flessibili nelle principali destinazioni turistiche.

Un ulteriore elemento riguarda gli obblighi imposti agli intermediari e alle piattaforme digitali, come Airbnb e Booking. A partire dal 1° gennaio 2026, tali soggetti saranno tenuti ad applicare una ritenuta del 26% sui corrispettivi versati ai locatori, in qualità di sostituti d’imposta. La ritenuta sarà considerata a titolo d’imposta se il contribuente opta per la cedolare secca, oppure come acconto nel caso di tassazione ordinaria IRPEF. Le nuove regole si applicheranno ai redditi maturati pro-rata temporis dal 1° gennaio 2026, indipendentemente dalla data di stipula del contratto o dall’effettivo incasso del canone, garantendo la continuità del prelievo fiscale e la tracciabilità dei flussi finanziari.

Questa riforma si inserisce in una strategia più ampia di contrasto all’elusione fiscale e di regolamentazione del mercato delle locazioni turistiche, con l’obiettivo di ridurre le disparità tra locazioni brevi e contratti ordinari. L’intento è quello di allineare il trattamento fiscale alle direttive europee in materia di concorrenza e trasparenza, ma le associazioni di categoria prevedono una contrazione dell’offerta e un possibile spostamento verso l’affitto tradizionale, con impatti sull’equilibrio del mercato immobiliare e sull’accessibilità abitativa.

Va tuttavia precisato che, per i contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa o in quelli che hanno deliberato l’applicazione del regime agevolato, l’aliquota della cedolare secca resta confermata al 10%. Questo regime fiscale agevolato si applica ai contratti di tipo 3+2, affitti brevi ( da 1 a 18 mesi) , affitti per studenti universitari,  stipulati secondo gli accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini. In tale contesto, l’APPC – Associazione della Proprietà e della Piccola Proprietà Immobiliare – è abilitata al rilascio delle attestazioni di rispondenza del contratto e del canone applicato, necessarie per accedere all’aliquota ridotta. Per l’intera provincia di Catania, la sede APPC competente è a Caltagirone, in via Roma n. 195, telefono 0933 57423.