Verso un’estimo aperto e puntuale: oltre il confronto di mercato chiuso

Autore: Claudio De Pasquale - APPC Catania

Molti operatori del settore sostengono che l’unica strada per la valutazione immobiliare sia affidarsi a tre o quattro comparabili certificati, come se questo garantisse automaticamente rigore e trasparenza. In realtà, ogni immobile incorpora elementi unici – finiture pregiate, vincoli urbanistici, storie di ristrutturazione – che non emergono mai per intero dai database ufficiali, rendendo ogni aggiustamento di prezzo più basato sull’intuizione del valutatore che su una solida evidenza. 

Il sistema di certificazioni UNI 11558:2014,  ad alcuni, ha stuzzicato l'idea di  creare  un gruppo ristretto di “valutatori accreditati”  e  di  escludere dal mercato oltre il 90 % dei geometri, architetti e ingegneri con esperienza sul campo. Questo oligopolio metodologico si tradurrebbe in tariffe più alte e tempi di risposta più lunghi, senza garantire valutazioni migliori. La concorrenza tra professionisti è fondamentale per offrire alternative più efficienti e competitive.

Non solo: il criterio standard, senza adeguata analisi del reale valore degli immobili, rischia di produrre una svalutazione generalizzata. Proponiamo un modello aperto e plurale, che integri il Market Comparison Approach con il metodo del costo di ricostruzione e l’analisi reddituale. 

Qualcuno, una volta disse: sono io il venditore e sono io che faccio il prezzo. Probabilmente questa è una esagerazione, tuttavia, ogni immobile ha se sue caratteristiche e con tutti gli sforzi dell'approccio MCA, non sempre si raggiunge l'obiettivo della giusta stima. Tra l'altro dipende anche dai comparabili e coefficienti utilizzati e su questo, c'è spazio per molta soggettività, tanto da far rimpiangere il vecchio e tanto criticato "giudizio di stima", quello che i professionisti facevano a vista, sulla base delle proprie conoscenze del territorio. 

Un recente studio dell’Università di Bologna ha dimostrato che, integrando i metodi di mercato, costo e reddito, la variabilità delle stime per lo stesso immobile scende sotto il 5 %. Il proprietario riceve un intervallo di valore ristretto e difendibile, e l’istituto finanziatore ottiene maggiore certezza sul rischio.

In conclusione, l’APPC Catania sostiene un’estimo aperto a tutti i professionisti, non un club esclusivo di certificati. Se è un professionista ha la capacità di autoformarsi. Solo promuovendo pluralità metodologica, rigore documentale e trasparenza dei dati si favorisce la concorrenza, si riducono i costi e i tempi di risposta e si restituisce al proprietario di casa una valutazione concreta, difendibile e conforme alle migliori prassi europee.