L’Agenzia delle Entrate: sanzione sulla tardiva registrazione calcolata sull’imposta del primo anno

di Claudio Settimo De Pasquale,  APPC-Catania

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 56/E del 2025, ha chiarito in modo netto come deve essere calcolata la sanzione quando la registrazione di un contratto di locazione o sublocazione viene effettuata in ritardo: se il contribuente opta per il versamento dell’imposta di registro in via annuale, la base su cui commisurare la sanzione è l’imposta relativa alla prima annualità del canone e non l’intero importo dovuto per tutta la durata contrattuale. Questa soluzione cambia in modo concreto il calcolo delle sanzioni rispetto alla prassi che considerava l’intero canone pluriennale come riferimento per la sanzione.

Il valore pratico della decisione è immediato: nei contratti pluriennali caratterizzati da canoni significativi, passare da una base calcolata sull’intero periodo a una base limitata alla prima annualità comporta spesso una riduzione sensibile dell’importo sanzionatorio. Il principio segue la logica del versamento effettivamente prescelto dal contribuente e introduce un criterio di proporzionalità che rende la punizione più aderente alla posizione fiscale reale del proprietario o del locatore.

Per chi si trova in ritardo con la registrazione il chiarimento porta due vantaggi operativi. Il primo è la possibilità di ricalcolare la sanzione con riferimento alla prima annualità quando il tributo è pagato annualmente, ottenendo quindi una stima più favorevole rispetto al passato. Il secondo è una maggiore prevedibilità nella gestione del rischio di contenzioso: i professionisti e i contribuenti possono stimare con maggiore precisione l’esposizione economica in caso di controllo e decidere se procedere subito alla regolarizzazione.

Dal punto di vista operativo, chi scopre di avere un contratto non registrato o registrato in ritardo dovrebbe innanzitutto verificare con attenzione lo stato della registrazione e i pagamenti effettuati. Se il versamento è annuale, la sanzione ricalcolata sulla prima annualità potrebbe già ridurre l’onere complessivo; in alternativa o in aggiunta può essere valutata l’opzione del ravvedimento che, quando praticabile, riduce ulteriormente le sanzioni e gli interessi a carico del contribuente. È importante conservare tutta la documentazione utile a dimostrare la buona fede o la mancanza di intento evasivo, come ricevute, comunicazioni e corrispondenza con l’inquilino, perché possono risultare utili in caso di contestazione.

In sintesi, la precisazione dell’Agenzia introduce maggiore equità e chiarezza: allinea la quantificazione della sanzione al comportamento di versamento effettivamente adottato e riduce il rischio di sanzioni sproporzionate nei confronti di chi ha agito in buona fede. Per chi gestisce immobili e contratti di locazione è dunque consigliabile rivedere le posizioni aperte alla luce di questo orientamento e procedere, se necessario, alla regolarizzazione.

APPC offre consulenza sui contratti di locazione  per verificare la corretta registrazione, ricalcolare imposte e sanzioni e assistere nella regolarizzazione delle posizioni.