Piano Casa 2026: un piano nazionale, ma la crisi della casa non è uguale ovunque

 

di Settimo Claudio De Pasquale – APPC Catania

             Il Piano Casa è legge. Il decreto n. 66 del 2026 ha completato l'iter di conversione parlamentare il 1° luglio ed è entrato in vigore il 4 luglio, con l'obiettivo dichiarato di mettere a disposizione 100mila alloggi in dieci anni attraverso una mobilitazione di risorse pubbliche e private stimata in circa 10 miliardi di euro. È il provvedimento più ambizioso degli ultimi anni sul fronte abitativo, e come tale merita di essere valutato con attenzione, soprattutto da chi rappresenta i proprietari di casa e osserva ogni giorno cosa succede davvero sul territorio. La nostra valutazione, come Associazione Piccoli Proprietari di Casa della città metropolitana di Catania, è che l'impianto complessivo sia condivisibile negli obiettivi ma debole in un punto decisivo: tratta l'Italia come se fosse un territorio omogeneo, quando la crisi abitativa ha facce completamente diverse a seconda di dove la si osserva.

Nelle grandi città e nei poli universitari il problema è la scarsità: mancano alloggi a canone sostenibile, la domanda supera l'offerta e i prezzi salgono. Ma in una parte consistente del Paese — piccoli centri, aree interne, molti comuni del Mezzogiorno — il problema è opposto: case ce ne sono, spesso in eccesso, ma sono vuote, vecchie, fuori mercato, concentrate in centri storici che si stanno progressivamente spopolando. Il Piano Casa fissa parametri e incentivi validi in modo uniforme su tutto il territorio nazionale — la stessa aliquota di bonus volumetrico, la stessa quota di alloggi da destinare a canone calmierato, gli stessi strumenti — senza distinguere se un Comune abbia bisogno di nuova offerta o, al contrario, di rimettere in circolo ciò che già esiste. Una normativa che voglia davvero funzionare su scala nazionale dovrebbe partire da qui: mappare la condizione reale dei mercati abitativi locali e calibrare gli strumenti — risorse, incentivi, semplificazioni — sul tipo di squilibrio che quel territorio vive, non su un unico modello pensato per tutti.

È proprio nelle aree a surplus abitativo che la scelta compiuta dal Piano Casa ci sembra meno efficiente. Il provvedimento destina risorse importanti alla realizzazione di nuova edilizia economica e popolare e di edilizia integrata, con costi di costruzione che restano comunque elevati anche dove esistono già interi isolati sfitti o sottoutilizzati. In quei contesti — pensiamo ai centri storici che si stanno desertificando in molte regioni italiane, non solo in Sicilia — avrebbe avuto più senso destinare le stesse risorse a contributi diretti per la ristrutturazione del patrimonio privato già disponibile: si otterrebbe lo stesso risultato in termini di alloggi resi abitabili, a un costo inferiore, con l'effetto aggiuntivo di un vero recupero urbanistico dei centri storici, oggi spesso degradati proprio per mancanza di risorse per ristrutturare. Per rendere concreta questa strada servirebbero norme edilizie specifiche di semplificazione straordinaria dedicate proprio a questi interventi di recupero, capaci di ridurre tempi e oneri procedurali e permettere di agire con la tempestività che la desertificazione dei centri storici richiede.

Qui però va fatta una distinzione che il caso di Milano ha reso evidente a tutti: semplificare non può voler dire eliminare i controlli. Un'inchiesta sull'uso della SCIA per interventi urbanistici di grande impatto ha portato alla luce, nel capoluogo lombardo, oneri mancanti per circa 130 milioni di euro e ha costretto il Comune ad aprire trattative con i costruttori per recuperare quanto non versato. È la controprova che affidare a una semplice segnalazione certificata anche gli interventi di dimensione rilevante espone al rischio di abusi difficili da correggere una volta realizzati. La proposta che avanziamo è quindi duplice: la SCIA resti lo strumento naturale per gli interventi di recupero di piccola e media entità, dove il rischio è contenuto e la velocità è un valore; per gli ampliamenti volumetrici e le trasformazioni urbanistiche rilevanti, invece, serve un titolo abilitativo specifico, con verifica sostanziale del progetto, e un meccanismo di silenzio-assenso che produca effetti solo decorsi i termini per i controlli, non prima — così che la responsabilità dell'autorizzazione resti in capo al Comune che la rilascia, e non si scarichi, a danno avvenuto, sulla collettività.

C'è poi un secondo fronte che il Piano Casa lascia sostanzialmente invariato, ed è quello della tutela della proprietà nei contratti di locazione. Oggi, quando un inquilino smette di pagare per cause che non dipendono dalla sua volontà — perdita del lavoro, malattia, un lutto in famiglia — è il proprietario a sostenere per primo il costo sociale della situazione: mesi senza canone, tempi lunghi per accedere al Fondo per la morosità incolpevole, che pure può coprire fino a 12.000 euro, e una gestione frammentata tra Regioni e Comuni che rende l'esito incerto. Per il 2027, oltretutto, lo stanziamento previsto scende da 20 a 2 milioni di euro, proprio mentre il Piano Casa entra nella sua fase attuativa. Riteniamo che questo schema vada rovesciato: in caso di morosità incolpevole non dovrebbe essere il proprietario privato a svolgere, di fatto, un ruolo sociale che spetta allo Stato, ma la parte pubblica a intervenire con tempestività, coprendo il canone dal momento in cui la morosità viene accertata e senza le lungaggini attuali, lasciando all'amministrazione — non al singolo locatore — il compito di gestire la componente sociale del problema.

Infine, lo stesso principio di semplificazione che chiediamo per l'edilizia dovrebbe valere per l'accesso ai contributi da parte degli inquilini in difficoltà. Oggi la gestione è demandata ai singoli Comuni, con bandi, moduli e scadenze diversi da territorio a territorio, scarsa informazione e ritardi che finiscono per danneggiare sia le famiglie che ne avrebbero diritto sia i proprietari in attesa di essere risarciti. Un metodo unico e semplificato a livello nazionale, con criteri chiari e tempi certi di erogazione, ridurrebbe il carico amministrativo sui Comuni più piccoli e darebbe finalmente un orizzonte prevedibile a chi affitta e a chi è in affitto.

Il Piano Casa può essere un buon punto di partenza, ma per funzionare davvero su tutto il territorio nazionale deve tenere conto che i problemi della casa in Italia non sono uno solo: servono strumenti differenziati, un uso della semplificazione che non rinunci ai controlli, e una tutela della proprietà che non lasci ancora una volta ai singoli proprietari il compito di supplire alle carenze del sistema pubblico.