Locazione parziale e abitazione principale: la Cassazione conferma che l’esenzione IMU non si perde
da APPC - Caltagirone
Si tratta di un principio che corregge interpretazioni eccessivamente rigide adottate da diversi Comuni, i quali tendevano a considerare la locazione parziale come causa di perdita del beneficio.
Il quadro normativo: cosa dice la legge sull’abitazione principale
L’articolo 13, comma 2, del decreto-legge 201/2011 stabilisce che l’IMU non si applica all’abitazione principale, salvo gli immobili di lusso (A/1, A/8, A/9). Dopo la sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, la definizione di abitazione principale si fonda su due elementi:
residenza anagrafica del possessore;
dimora abituale nello stesso immobile.
Non è richiesto che l’unità immobiliare sia utilizzata esclusivamente dal proprietario, né che egli occupi ogni stanza dell’abitazione.
Il nodo interpretativo: cosa succede se il proprietario affitta una parte della casa
Molti Comuni hanno sostenuto che la locazione di una porzione dell’immobile trasformi l’unità in un bene “a uso promiscuo”, facendo decadere l’esenzione. La Cassazione, invece, ribalta questa impostazione: la locazione parziale non incide sulla qualificazione dell’immobile come abitazione principale, purché il proprietario continui a viverci stabilmente.
Il punto decisivo non è la presenza di un contratto di locazione, ma la permanenza del centro della vita familiare e personale del possessore nell’immobile.
La motivazione della Corte: prevale la sostanza sull’uso integrale dell’immobile
La Suprema Corte chiarisce che:
l’esenzione IMU tutela l’immobile destinato a residenza effettiva del possessore;
la legge non prevede alcuna decadenza automatica in caso di locazione parziale;
solo norme speciali possono escludere il beneficio in presenza di contratti di locazione, e nel caso dell’abitazione principale non esiste alcuna previsione derogatoria.
In altre parole, affittare una stanza non trasforma l’immobile in qualcosa di diverso dalla propria abitazione principale.
Implicazioni operative per Comuni, proprietari e professionisti
La pronuncia ha effetti immediati e concreti:
I Comuni non possono recuperare l’IMU basandosi unicamente sulla presenza di una locazione parziale.
Devono verificare se il proprietario mantiene residenza e dimora abituale nell’immobile.
I contribuenti possono opporsi a richieste di pagamento fondate su presunzioni prive di riscontro.
I professionisti (commercialisti, CAF, consulenti tributari) devono considerare questo orientamento come riferimento interpretativo consolidato.
Rimangono ovviamente valide le esclusioni già previste dalla legge: categorie catastali di lusso, pertinenze non ammesse, e discipline speciali che prevedano trattamenti differenti.
La posizione dell’APPC: tutela dei proprietari e applicazione corretta dell’IMU
Per l’APPC questa ordinanza rappresenta un passo importante verso una gestione più equilibrata del tributo. Da anni sosteniamo che:
la residenza effettiva è il criterio centrale, non l’uso esclusivo dell’intera superficie;
la locazione parziale è una pratica legittima, spesso necessaria per sostenere i costi dell’abitazione;
i proprietari non devono essere penalizzati da interpretazioni arbitrarie degli enti impositori.
La Cassazione conferma questa linea: l’esenzione IMU spetta quando l’immobile è realmente la casa del possessore, anche se una parte è concessa in locazione.
Conclusione
L’ordinanza n. 8236/2026 rafforza un principio di buon senso: l’abitazione principale resta tale finché il proprietario ci vive stabilmente, indipendentemente dalla locazione di una porzione dell’immobile.
Un chiarimento che tutela i piccoli proprietari e riduce il contenzioso, riportando l’interpretazione dell’IMU alla sua funzione originaria.
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