Cedolare secca: il gettito cala nel 2025 e riemergono le criticità del regime
Non è un crollo, ma è un segnale. E come sempre, quando i numeri cambiano, emergono le crepe di un sistema che continua a essere molto utilizzato ma ancora poco lineare.
Un regime ancora forte, ma meno “scelto”
Nonostante il calo, la platea resta ampia:
- 1,9 milioni di locatori con aliquota 21%
- 1,1 milioni con aliquota 10% (canone concordato)
- Totale: circa 2,9 milioni di contribuenti
A fronte di 3,7 milioni di abitazioni locate risultanti al Fisco.
Il dato che pesa non è tanto la flessione del gettito, quanto la minore propensione a optare per la cedolare nei nuovi contratti e l’aumento delle revoche.
Sul comparto delle locazioni brevi, inoltre, si registra una riduzione dei canoni, che incide direttamente sul gettito.
Il nodo principale: cedolare sì o no quando il conduttore è una società?
È la questione che da sola vale metà dell’incertezza del regime.
- L’Agenzia delle Entrate, dal 2011, sostiene che la cedolare non si applica se il conduttore è un’impresa o una società.
- La Cassazione, tra 2024 e 2025, ha invece aperto alla possibilità opposta: cedolare applicabile anche con conduttore non persona fisica, purché l’uso sia abitativo.
Il contrasto è talmente forte che la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, con udienza fissata al 7 luglio.
L’esito avrà impatti concreti:
- per chi è rimasto in tassazione ordinaria (Irpef + addizionali + registro + bollo);
- per chi ha già optato per la cedolare in contratti con conduttori “non persone fisiche” ed è finito in contenzioso.
Una decisione nomofilattica è ormai indispensabile: non si può avere un regime sostitutivo che cambia significato a seconda dell’interprete.
Canone concordato e Comuni colpiti da calamità: un altro fronte aperto
Il decreto casa ha introdotto un criterio chiaro:
l’agevolazione spetta solo se lo stato di emergenza è dichiarato entro un certo arco temporale.
La prassi amministrativa, però, amplia il perimetro includendo anche territori individuati da atti commissariali.
Risultato: disallineamento tra legge e applicazione, con incertezza per proprietari e tecnici.
A questo si aggiungono le difficoltà operative dei contratti 3+2:
- individuazione dell’accordo territoriale corretto;
- necessità dell’attestazione di conformità;
- differenze applicative tra Comuni.
Revoca dell’opzione e aggiornamento Istat: si può recuperare l’inflazione?
Tema tutt’altro che marginale.
Durante la cedolare, l’aggiornamento Istat è precluso.
Ma se il locatore revoca l’opzione, può recuperare l’inflazione “persa”?
La risposta non è univoca:
- la normativa non disciplina il punto;
- la prassi è prudente;
- i contenziosi iniziano a emergere.
È un altro esempio di come il regime, pur semplice sulla carta, generi zone grigie quando si entra nella pratica.
Adempimenti formali: digitalizzazione sì, ma con regole ancora rigide
La cedolare secca continua a essere appesantita da obblighi che non dialogano bene con la digitalizzazione.
1. Comunicazione preventiva al conduttore
La rinuncia agli aggiornamenti del canone deve essere comunicata prima dell’opzione.
L’omissione non è sanabile con remissione in bonis.
Eppure, se la rinuncia è già nel contratto, la comunicazione non serve.
Un sistema poco coerente.
2. Erede subentrante
Ha solo 30 giorni per esercitare l’opzione.
Un termine rigido, spesso incompatibile con la gestione successoria.
3. Immobili condominiali
La cedolare resta vietata per gli appartamenti di proprietà condominiale gestiti dall’amministratore.
Una limitazione ormai anacronistica.
4. Profili ormai stabilizzati
- niente decadenza per omessa comunicazione della proroga;
- sanzione fissa per registrazione tardiva con opzione.
Un regime molto usato, ma ancora troppo fragile
La cedolare secca resta uno strumento:
- conveniente per molti locatori;
- semplice rispetto alla tassazione ordinaria;
- largamente adottato.
Ma continua a soffrire di:
- incertezze interpretative;
- disallineamenti tra legge e prassi;
- rigidità procedurali;
- mancanza di un coordinamento organico.
Il calo del gettito 2025 non è un dramma, ma è un segnale:
quando un regime fiscale è molto utilizzato, la chiarezza normativa non è un optional.
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