Condomìni: spese legali per i solleciti ai morosi ripartite tra tutti i condòmini

 da Il Sole 24 Ore - Vincenzo Vecchio (Presidente Nazionale APPC)

In sede di rendiconto condominiale, le spese specifiche riferibili a singoli proprietari pongono questioni di corretta imputazione. Per i costi connessi a solleciti e attività preliminari al recupero crediti verso morosi, la regola è definita dall’art. 1123 c.c. e dalla giurisprudenza: la ripartizione deve avvenire tra tutti i condòmini in base ai millesimi, salvo diversa convenzione contrattuale. Le delibere che, a maggioranza, derogano ai criteri legali o regolamentari sono affette da nullità quando incidono su diritti individuali dei singoli partecipanti alla comunione.

La prassi corretta, richiamata dal Tribunale di Ivrea (sent. 433/2015) e confermata da orientamenti successivi (Tribunale di Pavia, sent. 178/2025; Cass. 16531/2020), prevede che le spese legali preliminari (diffide, solleciti, parcelle professionali ante decreto ingiuntivo) siano inizialmente sostenute dal condominio e provvisoriamente ripartite per millesimi, trattandosi di attività poste nell’interesse comune per la tutela della cassa e la regolarità dei servizi. Solo a seguito di un provvedimento giudiziario che accerti l’inadempimento e liquidi le spese, l’esborso può essere rifuso dal moroso, con rivalsa del condominio e conguagli contabili a favore degli altri condòmini.

L’imputazione diretta e immediata al singolo moroso di tali spese, deliberata a maggioranza, non è legittima in assenza di un titolo giudiziale. La gestione corretta implica: i) evidenza separata a bilancio delle spese di recupero; ii) deliberazione assembleare che autorizzi l’amministratore a procedere con le azioni necessarie; iii) successivo recupero giudiziale con richiesta di rifusione spese e accessori; iv) allineamento dei criteri di riparto con il regolamento contrattuale, se presente. In difetto, la delibera che altera unilateralmente i criteri ex art. 1123 c.c. è nulla, con esposizione al contenzioso e necessità di rettifica del consuntivo.

Per gli amministratori, le buone pratiche includono la predisposizione di procedure standard di sollecito (tempi, contenuti, escalation), la scelta di professionisti con incarichi formalizzati e preventivi approvati, la documentazione del tentativo stragiudiziale ai fini della successiva domanda giudiziale di rifusione. L’approccio sistematico consente di preservare l’equità tra i condòmini, garantire la continuità dei servizi comuni e minimizzare i rischi di invalidazione delle delibere. In presenza di regolamenti contrattuali che prevedano discipline specifiche, occorre verificarne la compatibilità con i principi consolidati: ogni deroga ai criteri legali deve risultare da titolo contrattuale opponibile e non può essere introdotta con delibera a maggioranza. La costante giurisprudenziale richiamata funge da riferimento operativo per assemblee e amministratori nella corretta gestione dei costi di recupero dei crediti condominiali.