Rinuncia abdicativa alla proprietà: cosa è cambiato e che fare (breve vademecum per soci APPC)

 di Claudio De Pasquale , Presidente APPC Città Metropolitana di Catania

La rinuncia abdicativa è consiste nella possibilità di rinunciare ad un bene ai sensi dell'articolo 827 del codice civile. Tale rinuncia costituisce un diritto. Molti si chiedono se sia possibile rinunciare ad un bene in condizioni vetuste, anche alla luce della recente legge di Bilancio che ha introdotto delle restrizioni. Noi proponiamo una nostra interpretazione.

Negli ultimi anni si è aperto un dibattito rilevante sul destino degli immobili che, per vetustà, stato di abbandono o gravi problemi strutturali, rappresentano un peso economico e giuridico per i proprietari, in particolare nei centri storici e nei casi di successioni ereditarie. Il tema è quello della cosiddetta rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare.

Il punto di partenza è rappresentato dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 23093 del 2025, che ha chiarito come la proprietà di un immobile possa essere validamente abbandonata dal titolare mediante un atto unilaterale, debitamente trascritto, con effetto di acquisto automatico da parte dello Stato ai sensi dell’articolo 827 del codice civile. La Corte ha riconosciuto che la rinuncia non richiede l’accettazione di un soggetto pubblico e non presuppone l’esistenza di un interesse meritevole particolare, trattandosi di una facoltà insita nel diritto di proprietà.

Questo orientamento giurisprudenziale ha però posto un problema evidente: il rischio che la rinuncia venga utilizzata per trasferire allo Stato immobili gravemente compromessi, abusivi o fonte di costi e responsabilità. Proprio per questo motivo il legislatore è intervenuto con la Legge di Bilancio 2026, introducendo una disciplina espressa che ha delimitato l’ambito di applicazione della rinuncia abdicativa.

La legge stabilisce che l’atto di rinuncia alla proprietà immobiliare è nullo se non è accompagnato da una documentazione idonea a dimostrare la conformità del bene alla normativa vigente, in particolare sotto il profilo urbanistico, ambientale e sismico. Il principio è chiaro: lo Stato può acquisire solo beni giuridicamente “puliti”, non passività derivanti da abusi o irregolarità.

È importante chiarire, però, cosa la legge dice e cosa invece non dice. La norma non fa alcun riferimento allo stato di conservazione dell’immobile, né alla sua agibilità, né al fatto che esso sia abbandonato, inagibile o strutturalmente compromesso. Un edificio può essere fatiscente, puntellato o inutilizzabile e tuttavia risultare pienamente conforme dal punto di vista urbanistico ed edilizio, soprattutto quando si tratta di fabbricati realizzati in epoche anteriori all’introduzione della disciplina urbanistica e sismica moderna. La vetustà o il degrado materiale non coincidono automaticamente con l’abusività.

Ne consegue che un fabbricato inagibile o con problemi statici non è, per definizione, escluso dalla possibilità di rinuncia. Ciò che rileva è esclusivamente la sua legittimità: l’assenza di interventi abusivi, la coerenza con i titoli edilizi originari o con il regime di edificazione vigente all’epoca della costruzione, e la conformità alla normativa sismica applicabile nel tempo, secondo il principio per cui non è richiesto l’adeguamento a norme sopravvenute in assenza di specifici obblighi di legge.

Nella pratica, tuttavia, la difficoltà principale non sta nella norma, ma nella dimostrazione della conformità. Gli immobili più degradati sono spesso anche quelli per i quali la documentazione storica è lacunosa o complessa da ricostruire. In questi casi il problema non è tanto giuridico quanto probatorio. Il notaio, chiamato a rogare un atto che la legge dichiara espressamente nullo in caso di carenze documentali, tende ad adottare un atteggiamento prudenziale, richiedendo relazioni tecniche e verifiche approfondite.

La rinuncia abdicativa, quindi, non può essere considerata una scorciatoia per liberarsi di immobili abusivi o insanabili, ma neppure deve essere demonizzata come strumento inutilizzabile per edifici vecchi, inagibili o staticamente compromessi. È una possibilità reale, ma selettiva, che richiede una valutazione tecnica preliminare seria e documentata.

Per i proprietari e per le associazioni che li rappresentano, come APPC, la questione centrale diventa allora l’assistenza tecnica e informativa: aiutare a distinguere tra immobili irregolari e immobili semplicemente antieconomici, tra degrado fisico e illegittimità giuridica, e individuare caso per caso la soluzione più appropriata, che può essere la rinuncia, ma anche la regolarizzazione, la cessione o altre forme di gestione del patrimonio immobiliare problematico.

In questo quadro, la rinuncia abdicativa si configura come uno strumento residuale ma utile, da utilizzare con consapevolezza e rigore, evitando illusioni ma anche letture restrittive non imposte dalla legge.