Lastrici solari e terrazze: la Cassazione ribadisce l’equità nella ripartizione delle spese condominiali

Di Settimo Claudio De Pasquale APPC - Catania

L’ordinanza n. 28528 del 28 ottobre 2025 della Cassazione civile riporta con nettezza un punto fermo: il condomino che subisce danni da infiltrazioni provenienti da lastrici solari o terrazze a livello ha diritto al risarcimento, ma resta tenuto a contribuire alle spese di riparazione. L’obbligo contributivo non è una sanzione per condotta illecita: discende dalla comproprietà o dall’utilità del bene comune. È un richiamo essenziale al principio di solidarietà condominiale, che separa la responsabilità da fatto illecito (il danno risarcibile) dalla manutenzione dovuta per preservare la funzionalità della copertura.

Il criterio determinante è quello già noto nella pratica e coerente con l’art. 1126 c.c.: le spese si ripartiscono in proporzione alla funzione di copertura rispetto alle unità sottostanti. Il danneggiato contribuisce per due terzi, il restante terzo ricade su chi ha l’uso o la proprietà esclusiva del lastrico, ove rilevante la destinazione e l’utilità generale. La Cassazione riafferma così una linea di continuità che evita di confondere la tutela del danneggiato con una sorta di esenzione dall’onere comune: si risarcisce il pregiudizio, ma si mantiene l’equilibrio nella ripartizione dei costi per rimuovere la causa tecnica dell’infiltrazione.

Questa impostazione ha un valore pratico concreto. Riduce il contenzioso perché offre un criterio uniforme; incentiva la manutenzione tempestiva delle coperture, perché distribuisce i costi secondo la funzione del bene; chiarisce che la riparazione non è “punitiva” verso nessuno, ma necessaria per l’intero organismo edilizio. Soprattutto, distingue la fase del ristoro del danno dalla fase della riparazione, impedendo che il diritto al risarcimento si trasformi, di fatto, in un privilegio che scarica le spese su terzi non correlati alla funzione di copertura.

È doveroso, su questo punto, una critica alle derive interpretative che si incontrano nelle aule di merito. Talvolta, si vedono tesi difensive che chiedono di addossare integralmente le spese al proprietario esclusivo del lastrico, come se la sua disponibilità fosse sufficiente a spezzare il nesso di utilità comune. Altre volte, si tenta di estendere la ripartizione a condomini non coperti, con il risultato di snaturare il criterio funzionale. In alcuni provvedimenti, queste impostazioni vengono accolte per eccesso di formalismo o per un uso improprio dell’analogia. Sono errori di sistema: ignorano che la copertura svolge una funzione oggettiva rispetto all’unità sottostante, e che proprio quella funzione giustifica il contributo del danneggiato, parallelo al suo diritto al ristoro del pregiudizio.

La lezione dell’ordinanza è duplice. Primo: si tutela il danneggiato senza comprimere il principio di equità interna al condominio. Secondo: si conferma un metodo, non un automatismo. Metodo significa verificare la concreta funzione di copertura del lastrico o della terrazza a livello, la relazione tecnica con le unità sottostanti, l’eventuale uso esclusivo e la ripartizione coerente con la realtà edilizia. È così che si prevengono errori: non c’è spazio per soluzioni apodittiche o per dialettiche forzate che separano le spese dall’utilità, o il risarcimento dalla manutenzione.

Per i proprietari, la conseguenza pratica è chiara: quando emergono infiltrazioni, si agisce su due binari. Da un lato, si quantifica e si ottiene il risarcimento del danno subito; dall’altro, si programma la riparazione con riparto conforme alla funzione di copertura, evitando di trasformare la causa tecnica in conflitto permanente. È il modo più rapido per chiudere le liti e riportare l’edificio in condizioni di efficienza, con costi prevedibili e criteri legittimi.

Noi di APPC prestiamo assistenza ai proprietari per tutelare i loro diritti e orientare correttamente le scelte tecniche e giuridiche.