IMU aree edificabili: il Comune deve garantire il contraddittorio prima dell’accertamento

di Claudio De Pasquale - APPC Catania


La Commissione tributaria di Chieti, con la sentenza n. 387/1/2025, ha stabilito che un avviso di accertamento IMU che si fonda sui valori delle aree edificabili stabiliti con delibera comunale è annullabile se è stato emesso senza aver preventivamente dato al contribuente la possibilità di confrontarsi con l’amministrazione.

Nel caso esaminato il Comune aveva applicato i valori di riferimento fissati dalla delibera sostenendo che l’accertamento fosse di natura automatica; i giudici hanno invece osservato che quei valori sono meramente orientativi e vanno adattati alle condizioni concrete del terreno, per cui l’applicazione meccanica dei parametri deliberati non esime dall’obbligo del confronto con il contribuente.

Il principio richiamato poggia sull’art. 6‑bis della legge n. 212/2000, che impone il contraddittorio preventivo ogni qualvolta l’atto impositivo non sia frutto di un procedimento completamente automatizzato; quando l’accertamento richiede valutazioni discrezionali sul valore o sui criteri di stima, l’assenza del confronto rende l’atto illegittimo, a prescindere dalla correttezza sostanziale dei valori adottati.

La sentenza richiama inoltre il D.M. 24 aprile 2024, che individua gli atti esclusi dall’obbligo del contraddittorio e precisa che solo gli atti basati esclusivamente su incroci di dati oggettivi possono considerarsi automatizzati; benché il decreto non sia diretto esclusivamente ai Comuni, i suoi criteri sono rilevanti anche per le amministrazioni locali e vanno tenuti presenti nelle procedure di accertamento IMU.

A livello giurisprudenziale esistono orientamenti che ne precisano i limiti: in alcuni casi la Corte di Cassazione ha chiarito che il contraddittorio preventivo non è automaticamente richiesto per tutti i tributi locali non armonizzati, salvo che il singolo procedimento presenti elementi discrezionali che rendano necessario il confronto; la giurisprudenza più recente sottolinea quindi l’analisi caso per caso sulla natura automatizzata o discrezionale dell’atto.

Implicazioni pratiche per i Comuni: in assenza di un regolamento locale che disponga diversamente, gli enti devono applicare i criteri generali di carattere statale e garantire al contribuente la possibilità di formulare osservazioni prima di emettere l’avviso di accertamento; ciò richiede un adeguamento delle prassi degli uffici tributi e un’attenta motivazione quando si ritiene che l’atto possa considerarsi automatizzato.


Ubicazione: Catania CT, Italia

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