Bonus prima casa anche per l’accorpamento su piani diversi: la Cassazione abbandona il formalismo catastale (di Settimo Claudio De Pasquale - APPC-Catania)

Con l’ordinanza n. 25866 del 2025, la Corte di Cassazione interviene su un tema che da anni genera dubbi interpretativi tra tecnici, notai e contribuenti: l’accesso al bonus prima casa in caso di accorpamento di più unità immobiliari. La novità? L’unificazione catastale non è più considerata condizione essenziale per mantenere l’agevolazione, purché l’immobile risultante non sia di lusso e venga effettivamente destinato ad abitazione principale.

Il caso riguardava l’acquisto di due appartamenti, situati su piani differenti, che il contribuente intendeva fondere in un’unica abitazione. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato il beneficio, sostenendo che l’unificazione catastale non fosse stata effettuata entro il termine previsto dalla normativa. La Cassazione ha invece ribaltato questa impostazione, affermando che la variazione catastale ha valore probatorio, ma non è un requisito formale imprescindibile.

“Ciò che rileva è la fusione effettiva e la destinazione dell’immobile ad abitazione principale, non la sola formalità catastale”, si legge nella motivazione.

La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale che privilegia la sostanza rispetto alla forma. Il riferimento normativo è l’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, che disciplina le condizioni per accedere al bonus prima casa. A questo si aggiunge il D.M. 2 agosto 1969, che definisce le caratteristiche degli immobili di lusso, esclusi dall’agevolazione.

La Corte ha chiarito che il termine triennale per l’unificazione catastale non può essere interpretato come un vincolo assoluto. L’importante è che il contribuente dimostri la volontà e l’effettiva realizzazione della fusione funzionale tra le unità, anche se la variazione catastale interviene successivamente.

In base a tale pronuncia, la variazione catastale può essere effettuata anche dopo il termine, ma è consigliabile documentare la fusione con titoli abilitativi edilizi, certificati di fine lavori, procedura di agibilità. Tuttavia, è buona norma effettuare la variazione catastale quanto prima possibile, per non incorrere in sanzioni o contestazioni. Non si può sottacere che le pronunce si riferiscono al caso specifico e che potrebbero essere disconosciute dall'Agenzia Delle Entrate.